오피스텔 취득 시 주택임대사업자 VS 일반임대사업자 둘 중 어떤 선택을 하느냐에 따라 받아야 되는 혜택과 지켜야 할 의무조항이 달라진다. 혜택과 의무조항 둘의 차이점이 무엇인지 잘 알아보고 본인에게 알맞은 현명한 선택을 하도록 하자.
1. 주택임대사업자
1) 주택임대사업자 란?
법률 상 주택임대사업자는 : 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 현행 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 규정에 따라 등록한 사람을 말한다.
2) 주택임대사업자 혜택과 의무규정
| 구분 | 주택임대사업자 |
| 주택임대사업자 | 주거용으로 임대를 줄 목적으로 임대사업자를 내는 경우 - ※ 전입신고 가능 |
| 임대의무기간 | 10년 (미이행시 과대료 3,000만원) |
| 취득세 감면 | 60m²이하 취득세 감면,( 취득세 200만원 이하 100% , 초과시 85% 감면) |
| 재산세 | 전용면적 40m² 이하면제 전용면적 60m² 이하 50% 감면 전용면적 85m² 이하 25% 감면 2채이상 임대사업자로 등록한 경우 종합부동산세 : 합산배제 신청시 비과세 (단 . 조정지역은 제외) |
| 종합소득세납부 | 연소득 2000만원 이하 (분리과세 신청가능) 연소득 2000만원 초과 (종합소득세 납부) |
| 오피스텔 취득세 | 기본세율 : 4%가 적용되고 농어촌특별세 : 0.2% 적용 지방교육세 : 0.4 적용 총 세율은 : 4.6% 가 적용됩니다. (일반임대사업자 기준) |
| 부가가치세 환급여부 | 부가가치세 환급불가 ,종부세에 합산배제(조건충족시) |
| 주택수에 포함여부 | 주택수에 포함 되며 , 주거용으로 세입자 전입신고 가능 |
| 등록방법 및 준비서류 | 사업 개시일부터 20일 이내에 신청(이를 어길 시에는 가산세가 부과된다. 가산세액은 사업개시를 한날부터 신청한 날의 직전일 까지 주택임대 수금액의 0.2%에 해당하는 금액이다.) 등록 방법 1) 인터넷 등록 : 국세청 홈텍스 ➜ 신청/제출 ➜ 사업자등록 신청/정정 등 ➜ 사업자등록신청(개인) 2) 세무서 방문신청 : 신청서와 임대주택명세서를 미리 작성하여 관할 세무서 방문 ,신분증과 임대차 계약서 지참(시청,군청,구청등에 임대사업자 등록을 한 경우는 임대사업자 등록증 사본지참) |
※ 주택임대사업자의 경우 2020년 8월 18일 이후 신규 취득하는 사업자에 대해서는 10년으로 등록
기존 4년 단기 임대사업자는 폐지됐다.
2. 일반임대사업자
1) 일반임대사업자 란?
일반임대사업자는 주거용이 아닌 비주거용 부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당한다.
주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자로 매출에 대한 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용도 매입 부가세 10%에 대하여 세액 공제가 가능하다.
여기서 가장 중요한 내용은 주거용이 아닌 비주거용 부동산이라는 점에서 주택임대사업자와 차이가 있다.
2) 일반 임대사업자 혜택과 의무규정
| 구분 | 일반임대사업자 |
| 일반임대사업자 | 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 (10%) - ※ 전입신고 불가 |
| 임대의무기간 | 10년 (미이행시 부가세 환급) |
| 취득세 감면 | 취득세 4.6% 취득세 감면 X |
| 재산세 | 토지 0.2~0.4 건물 0.25 분리과세 |
| 종합소득세 납부 | 합산배제(비과세) |
| 임대소득세 | 월세의 10% 종합소득세 납부 |
| 부가가치세 환급여부 | 환급가능(10%) |
| 주택수에 포함여부 | 주택수에 포함안됨 |
| 등록방법 및 준비서류 | 관할 세무서 또는 렌트홈 (계약일 기준 20일 이내) |
※ 일반임대사업자로 등록 후 주택으로 사용 시 부가세 환급받은 부분을 추징
3. 주택임대사업자와 일반임대사업자 차이점 요약정리
- 주택임대사업자 : 주거용 (전입신고 가능) / 일반임대사업자 : 업무용 (전입신고 불가 - 임차인 구하기 힘든 단점)
- 주택임대사업자 : 부가가치세 환급불가 / 일반임대사업자 : 부가가치세 환급 가능
- 주택임대사업자 : 주택수 포함 / 일반임대사업자 : 주택수에 미포함
- 주택임대사업자 : 취득세 감면 있음 / 일반임대사업자 : 취득세감면 없음 (취득가 4.6%)
- 주택임대사업자 : 임대기간 10년 / 일반임대사업자 : 임대기간 10년
- 주택임대사업자 : 지자체 (시청, 구청) 그리고 세무서 등록 / 일반임대사업자 : 물건 소재지 관할 세무서 또는 렌트홈(계약일 기준 20일 이내)
오늘은 주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해서 알아봤는데요 주거용과 업무용 둘 중 어느 것이 좋다, 나쁘다 단정 짖기는 어렵겠지만 임대인 입장에선 임대가 잘 나가게 하기 위해서는 일반임대사업자의 단점인 임차인 전입신고 불가라는 전제는 임대하는데 걸림돌이 될 수 있는 여지가 있어 임대사업자 등록 전 잘 비교해서 선택하시길 바랍니다.
제 글이 조금이나마 도움이 되셨길 바라며 오늘도 행복한 하루 되세요^^
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