계약기간을 못 채우고 이사 갈 때! 새로운 임차인을 구하고 나가야 하나? 이럴 때 부동산 중개 수수료는 누가 부담해야 하나?

계약기간을 못 채우고 이사 갈때

전세나 월세 계약을 하고 살다 보면 어쩔 수 없는 사정으로 인하여 계약기간을 다 못 채우고 이사를 가게 되는 상황이 발생하기도 합니다.  갑작스러운 임차인의 계약해지 통보에 집주인도 당황하기는 마찬가지인데요 전세의 경우에는 금액도 크기 때문에 바로 돌려줄 수 있는 현금을 보유하고 있는 집주인은 흔치 않습니다. 그럴 때 대부분의 집주인은 계약기간이 끝나지 않은 상태에서 나가는 거니 "새로 들어올 사람을 구해놓고 나가라", "새로운 임차인이 들어오면 그 돈을 받아서 돌려주겠다"라고 하면 임차인 입장에서도 난감한 상황이 되는데 이럴 때는 어떻게 해야 하는지 지금부터 자세히 알려드리겠습니다.

 

1. 임대차 계약기간 만료 전 이사 가게 될 때 유형에 따른 책임 정리

 

1) 임대차 계약기간 만료 전 이사 가는 3가지 유형

 

① 임대차계약서상 임대기간 중 임차인이 계약해지 할 경우

 

임대차계약서상 임대기간 중 계약해지는 임차인이 2년 계약으로 들어왔는데 6개월이나 1년 정도 지난 시점에 계약해지를 요청할 때입니다.  신규 계약기간이 지나고 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구로 재계약연장이 된 경우가 아닌 신규임대차계약을 다 못 채우고 나가는 경우를 말합니다.

 

여기서 중요한 것은 ②계약갱신청구③묵시적 갱신은 이미 계약기간을 모두 채우고 재계약이 된 개념이라고 하면 ① 임대차계약서상 임대기간이 남은 경우는 재계약이 아닌 집주인과 처음으로 맺은 신규계약을 의미하기 때문에 신규계약기간을 다 못 채운 임차인에게 다소 불리한 조건이 존재합니다.

 

이 경우에는 집주인이 임차인에게 신규 임차인을 구할 것을 요구할 수 있고, 새로운 임차인을 구할 때 필요한 중개수수료도 임차인이 부담해야 합니다.  또한 집주인이 임차인에게 이런 요구를 하는 것이 법률상 문제가 없는 이유는 주택임대차보호법 법률상 임대차계약기간 중에 임차인이 집주인에게 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 경우는 계약갱신청구와 묵시적 갱신으로 한정해서 명문화돼있다 보니 그 외에 경우에는 해당되지 않습니다.

 

주의해야 할 점은 기존계약이 재연장되는 경우가 아닌 기존계약기간 만료 후 재계약 시 새로운 조건으로 재계약이 맺어진 경우에도 신규계약으로 보기 때문에 임대차기간을 다 못 채울 경우 집주인으로 부터 이 같은 요구를 받으면 임차인이 새로운 임차인을 구하고, 부동산중개수수료도 부담해야 합니다.

 

② 계약갱신청구로 인한 임대기간 중 임차인이 계약해지 할 경우

 

계약갱신청구란 묵시적 갱신이 아닌 집주인과 임차인이 임대차계약 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시키는 것을 의미합니다.

이때는 묵시적 갱신과 동일하게 임차인은 임대차계약을 중도에 해지하는 것에 대해서 책임을 지지 않습니다. 그래서 임차인은 언제든 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 또한 계약해지를 요구했을 때 새로운 세입자를 구하거나, 부동산중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다.

법적으로 집주인이 임차인으로부터 계약해지를 통지받은 날로부터 3개월 후에 그 효력이 발생합니다.

 

◆주택임대차보호법◆
제6조의3(계약갱신 요구 등)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 

◆주택임대차보호법◆
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터  3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

③ 계약기간이 만료된 후 묵시적 갱신에 의한 임대기간 중 임차인이 계약해지 할 경우

 

임차인은 임대차계약을 중도에 해지하는 것에 대해서 책임을 지지 않습니다. 그래서 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다.  또한 묵시적 갱신이 되었다면 계약해지를 요구했을 때 새로운 세입자를 구하거나, 부동산중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다.

 

여기서 주의할 점은 임차인이 계약해지를 통보하고 이사 나가겠다 했을 때 바로 보증금을 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 

법적으로 집주인이 임차인으로부터 계약해지를 통지받은 날로부터 3개월 후에 그 효력이 발생합니다.

 

집주인은 임차인으로부터 통지를 받는 날로부터 3개월이 지나면 반드시 임대보증금을 임차인에게 돌려줘야 합니다.

임차인도 묵시적 갱신이 일어난 그 기간 동안에 본인의 사정으로 이사를 가고 싶다면 내가 집주인에게 나가겠다고 통지를 한 시점에서 3개월 후 효력이 발생되기 때문에 집주인에게 계약해지통지를 하루라도 빨리하는 것이 이사를 빨리 나갈 수 있는 방법이라 할 수 있습니다.

 

◆주택임대차보호법◆
제6조(계약의 갱신)
① 임대인의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

◆주택임대차보호법◆
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터  3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

2. 계약기간 만료 후 법률상 문제가 없는데도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우

 

1) 임차인이 법률상 문제가 없는 계약해지 통지에도 보증금을 돌려받지 못할 때

 

임차인이 임대차기간이 만료되어 집주인에게 전세금을 돌려줄 것을 요구했는데도 불구하고 새로운 세입자가 들어와야 돈을 돌려주겠다는 핑계로 전세보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령 또는 전세금 반환소송을 해야 합니다.

 

집주인이 전세금, 보증금 못 준다고 할 때 돌려받을 수 있는 방법

 

 

2) 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가게 되는 경우

 

집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 본인 돈으로 새로운 집을 구하고 이사를 가는 경우, 가장 주의해야 할 부분은 보증금을 받지 않은 상태에서 이사를 나가버리면 그 집을 점유하고 있지 않기 때문에 임대보증금에 대한 대항력이 사라지게 됩니다.  부득이하게 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 해놓거나, 이사 짐의 일부를 보증금을 받지 못한 집에 두고 나가는 것도 방법일 수 있습니다.

 

 

3. 마무리 글

오늘은 임대차계약이 만료되었을 때 어떻게 대처해야 하는지 3가지 유형으로 알아봤는데, 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구에 의한 재갱신이 아닌 계약기간 중 이사 나갈 사정이 생긴다면 계약기간 중이라 본인 권리만 주장할 수 있는 상황이 아니기 때문에 본인이 직접 부동산에 임대를 내놓거나 집주인과 잘 협의해서 이사 나갈 날짜에 차질이 생기지 않도록 하는 것이 중요합니다.