집주인이 전세금, 보증금 못 준다고 할 때 돌려받을 수 있는 방법

전세금, 보증금 돌려받을 수 있는 방법

계약기간이 만료되어 집주인에게 재계약을 하지 않고 이사 나가겠다고 말했는데, 집주인이 "다른 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있으니 기다려라", 또는 "다른 세입자를 구해놓고 나가라", "이사부터 하면 돈은 나중에 주겠다" 등 여러 가지 핑계를 대며 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하는지 지금부터 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

1. 집주인이 전세금, 보증금 안 돌려줄 때 대처방법

 

1) 보증금은 언제 돌려받을 수 있을까?

 

집주인이 보증금을 돌려줄 의무와 세입자가 집을 반환할 의무가 동시이행되어야 하기 때문에 대부분의 경우 집주인과 세입자와 합의하에 계약이 끝나고 집을 돌려준 날 즉, 이사 가는 날 보증금을 받을 수 있습니다.

 

2) 집주인으로 부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 해야 하는 것

 

① 1단계 : 내용증명 발송하기

내용증명은 우체국을 통해서 문서가 상대방에게 전달되었다는 것을 증명하는 증거로 남기 때문입니다.

내용증명 내용에는 ①언제까지 계약기간이 끝나기 때문에, ②보증금을 그때까지 준비를 해주시고, ③만약 보증금을 안 주게 되면 다른 곳에 사용하지 못해 내가 손해를 볼 수 있습니다.라는 내용을 포함해서 보내는 것이 좋습니다.

 

② 2단계 : 임차권등기명령신청 하기

내용증명까지 보냈는데도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때는 '임차권등기명령신청'을 하면 됩니다.

만약 이 신청을 통해서 살던 집이 등기가 되면 사실상 임대인 입장에서는 이 부동산을 활용할 수 없게 됩니다. 세입자를 구할 수 없는 것은 물론이고 집을 담보로 대출도 상당히 제한이 됩니다.  그래서 집주인을 압박하는데 상당한 역할을 하게 되는 것입니다.

 

이 신청은 개인이 할 수도 있고, 기간은 통상 신청 후 2~3주 정도 걸립니다.  신청하는데 들어간 비용은 법령의 규정에 따라서 나중에 집주인에게 청구가 가능합니다.  임차권등기명령신청 자체가 강력하기 때문에 대부분의 집주인은 소송까지 가지 않더라도 이 단계에서 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.

 

③ 3단계 : 소송

임차권등기명령신청을 했는데도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 소송으로 진행할 수밖에 없습니다.

소송을 통해서 판결문을 확보하고 경매절차를 밟을 수밖에 없습니다.

 

 

2. 전세계약이 끝났는데 갱신거절 의사를 표시하지 않아서 자동으로 연장된 경우

 

 

1) 전세계약이 묵시적 갱신되는 것을 주의해야 한다

 

① 임대인의 경우에는 계약갱신 만료 6개월에서 2개월 사이에 계약갱신을 거절한다는 의사를 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

② 임차인의 경우에는 계약만료 2개월 전까지 계약 갱신거절 의사를 표시해야 합니다.

 

※ 묵시적 갱신이 되면 계약이 그전과 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다.

《주택임대차보호법》
제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 또한 같다. (개정 2020.6.9)
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. (개정 2009.5.8)

 

 

2) 계약이 묵시적으로 갱신되었을 때 계약해지 방법

 

계약만기 후 깜빡하고 갱신거절 의사를 표시하지 않아 묵시적으로 갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약 해지가 가능합니다. 단, 임차인의 계약해지라 하더라도 의사표시가 송달된 날로부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

《주택임대차보호법》
제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. (개정 2009.5.8)
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받는 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. (전문개정 2008.3.21)

 

 

3) 임차인이 계약갱신을 거절할 때 임대인에게 알리는 방법

 

① 명시적인 표현을 하라

 

계약갱신 거절의사 표시를 말로 하는 것보다는 꼭 내용증명이 아니더라도 문자메시지나 카카오톡으로 "몇 년, 몇 월, 며칠자(20xx년xx월xx일)로 전세 계약을 종료합니다 그날까지 전세보증금 주세요."라고 써서 임대인에게 발송해야 합니다.  여기서 중요한 것은 재계약에 대한 거절의사표시를 임대인에게 명확하게 전달이 했는지와 그 거절의사표시를 임대인이 확인했는지가 중요합니다.

 

② 특별손해의 가능성 명백히 표기하라

 

임대인에게 문자메시지, 카카오톡, 내용증명을 보낼 때 특별손해의 가능성도 명백히 표기해서 보내야 합니다.  특별손해에 대한 내용은 "기존에 살던 집에 보증금을 받아서 다른 집 전세금을 내야 되는데 혹시라도 납부를 못하면 손해를 볼 수도 있다"라는 내용을 포함해야 나중에 문제가 발생했을 때 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

임대인 입장에서는 전세금이 임차인에게 돌려줘야 하는 채무에 해당하는데 민법에서는 금전채무의 경우 돈을 주지 않고 지연하게 되면 5%의 이자만 주면 되는 규정이 있어서 특별손해에 대한 가능성을 표기하지 않고, 그 내용을 임대인이 모를 경우에는 1년에 5%의 이자만 받을 수 있게 되는데 만약의 경우에 임대인이 보증금 반환약속을 지키지 않아 새로 들어갈 집 계약금을 날리게 된다면 5%로 해결이 되지 않기 때문에 임대차보증금 반환청구 소송을 하면서 특별손해까지 모두 배상을 받기 위해서 임대인이 내용을 알 수 있게 명시하는 것입니다.

 

 

4) 계약기간이 만료됐다고 보증금을 받기 전에 절대 이사 가면 안 된다

 

간혹 집주인이 "이사부터 하면 보증금은 나중에 주겠다"라고 하는 집주인이 있는데 보증금을 돌려받지 못했는데 이사부터 하면 안 됩니다. 가장 주의해야 하는 부분인데요 부득이하게 이사를 가야 할 상황이라면 가구나 짐 일부라도 꼭 살던 집에 두가 가야 합니다. 왜냐하면 대항력과 우선변제권에 대한 부분이 불리해질 수 있기 때문입니다. 다시 말해서 집주인이 보증금을 못 갚아 결국 집이 경매로 넘어가면 경매 후 우선변제 순서가 정해지는데 내가 서류상으로 1순위이면 상관이 없겠지만 후순위로 밀려나 있으면 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있기 때문에 절대 보증금을 받지 않고 이사부터 하면 안 됩니다.

 

 

3. 마무리 글

전세금과 보증금을 돌려받기 위해서는 법적구제를 통해 소송을 할 수도 있습니다. 하지만 소송은 시간뿐만 아니라 비용도 많이 들기 때문에 미리 임대차계약서에 상세한 내용을 기재하고 계약을 체결하는 것이 중요합니다.