전세사기 안 당하는 법! 이것만 알면 예방할 수 있다

전세사기 안 당하는 법

최근 주택시장 침체 및 역전세난과 맞물려 전세사기가 기승을 부리고 있다.  부동산 가격이 하락세로 들어서면서 '깡통전세'와 '전세사기' 등으로 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 발생률이 높아지고 있어 임차인이 계약 전 알고 있으면 피해를 당하지 않을 수 있는 전세계약 전 확인해야 할 사항들을 정리해 보았다.

 

 

1. 전세계약 시 확인사항

 

1) 전세 계약 전 / 전세 계약 후 확인사항

전세 계약 전	전세 계약 후
주변 매매가, 전세가 등 주변 시세 확인	임대차 신고
주택 임대차 표준 계약서 사용	전입신고
근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인	전세보증금 반환 보증
임대인의 세금 체납여부 확인
선순위 보증금 확인
확정일자 부여 현황 확인
전입세대 열람

 

2) 전세 계약 전 확인사항 상세설명

 

① 주변 매매가, 전세가 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• (App) 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
• 한국부동산원 부동산테크
• 시세업체정보 이용
• 거래 예정지역 주변 부동산 방문해서 확인

② 주택 임대차 표준 계약서 사용

• 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있다.
• 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청
• rtms.molit.go.kr에서 다운로드 가능

③ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

• 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권등 물권 순위에 따라 변제되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있다.
• 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인이 가능하다.

④ 임대인의 세금 체납여부 확인

• 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있다.
• 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있다.
• 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급가능)

⑤ 선순위 보증금 확인

• 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있다.
• 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 된다.(임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요)

 

3) 전세 계약 후 확인사항 상세설명

 

① 임대차 신고

• 임대차계약 신고는 법적 의무이다. (신고대상 : 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과)
• 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있다.
• 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하면 된다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)

② 전입신고

• 전입신고는 법적 의무이다. (신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원)
• 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않는다.
• 관할 주민센터를 방문하거나 정부 24 온라인으로 신고하면 된다.

③ 전세보증금 반환보증 가입

• 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 준다. (주택도시보증공사 기준 : 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능)
• 보증 기관 : 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입하면 된다.

 

2. 등기부등본 보는 법

등기부등본에는 구조나 면적 등의 해당 부동산에 대한 현황 외에도 소유권, 전세권, 저당권, 가압류 등 권리설정 여부도 확인할 수 있다.

 

1) 부동산 등기부 

 

① 토지등기부

 

② 건물등기부 

 

두 가지 형태가 있다.

 

 

2) 등기부등본의 구성

 

◎ 표제부

 

부동산 소재지와 현황

등기한 순서와 접수날짜, 건물의 위치와 명칭, 구조, 층수, 용도, 면적 등 기본적인 정보가 기재되어 있다.

 

◎ 갑구

 

소유권 및 소유권 관련 권리관계 (가입류, 압류, 경매, 가처분, 가등기, 예고등기)

부동산 거래를 하는 상대방 즉, 매도인 또는 임대인에 대한 확인이다. 

매도인/임대인의 정보와 계약 상대방의 정보가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

등기한 순서대로 나오기 때문에 갑구 내용 중에 마지막 부분에서 현재의 부동산 소유주가 누구인지 알 수 있다.

 

● 단독소유일 경우 : 소유자

● 공동소유일 경우 : 공유자    이렇게 표기되고 지분이 표시된다.

 

그 밖에도 갑구에서 확인할 수 있는 내용은 ①압류, ②가압류, ③가처분, ④가등기, ⑤경매, ⑥예고등기 등이 있다.

만약 위와 같은 등기 내용이 있다면 소유권 분쟁 소지가 발생할 수 있으니 계약을 하지 않는 게 좋다.

 

◎ 을구 

 

소유권 이외의 권리 관계 (저당권, 전세권, 지상권)

을구에는 갑구에 주로 포함되는 소유권 이외의 내용이 기록된다.

①저당권, ②전세권, ③지역권, ④지상권

을구에서 가장 중요하게 확인할 내용은 바로 대출, 근저당에 대한 부분이다.

 

 

3. 마무리 글 

돌다리도 두들겨 보고 건너라는 속담이 있다.  부동산 거래를 할 때 반드시 본인이 직접 서류를 발급받거나 열람해야 하고 서류관계에 변동이 있을 수 있으니 등기부등본 발급확인도 최종 잔금 입금 전까지 두세 번 정도 신규 발급 후 확인하고 마지막으로 계약서 작성 시 혹시라도 발생할 수 있는 분쟁에 대해 특약사항에 안정장치를 해놓는 게 무엇보다 중요하다.