전세사기 피하려면 반드시 알아야 할 전세사기 예방법! 계약 전, 계약 시, 계약 후 3단계로 정리

전세사기 피하려면 반드시 알아야 할 전세사기 예방법

전세사기는 피해가 발생하면 회복이 어려운, 사실상 서민들의 전 재산을 잃게 만드는 중대한 악성사기 범죄입니다.  요즘 전세사기에 대한 불안감이 부쩍 높아지면서 어떻게 하면 안전하게 전세를 구할 수 있을까 고민이 많으실 겁니다. 그래서 오늘은 전세사기 당하지 않는 방법에 대해 전세 ①계약 전, ②계약 시, ③계약 후, 이렇게 3단계로 구분해서 이해하기 쉽게 알려드리겠습니다.

 

 

1. 전세사기 안 당하려면 반드시 확인해야 할  단계별 체크리스트

 

1) 전세 [계약 전] 확인해야 할 사항

 

① 시세 확인하기

 

깡통전세라는 말 들어보셨나요? 깡통전세란 주택담보대출과 전세보증금의 합한 금액이 매매가보다 높은 전세매물을 말하는데, 이런 주택들은 문제가 발생하여 매물이 경매로 넘어간다면 전세로 살았던 집에 보증금을 돌려받지 못하게 되는 위험한 주택입니다.  내 전세 보증금 금액이 매매가의 70%보다 큰지를 확인해 봐야 합니다.

근저당(채권최고액) + 내 전세 보증금 > 매매가의 70%
※ 내 전세 보증금 금액이 매매가의 70%보다 큰지 반드시 확인

 

매물의 시세를 어떻게 확인할까? 

국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 시세를 확인할 수 있습니다. 계약하고자 하는 건물의 종류와 기준연도, 주소를 입력하면 확인이 가능합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

② 임차주택 권리 확인하기 

 

전세계약을 하기 전에 내가 전세로 들어갈 임차주택에 문제가 없는지 확인하는 것이 우선 되어야 하는데, 그러기 위해서는 먼저 해당 주택에 대한 권리관계를 분석해야 합니다.  그 이유는 계약기간이 만료되었을 때 내 보증금을 보장받을 수 있느냐 없느냐를 결정짓는 부분이기 때문입니다.

 

주택 등기사항 증명서를 확인해 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는데 표제부에는 건물에 정보가 표시되어 있습니다. 건물의 구조와 층수, 층마다의 면적을 알 수 있는데, 표제부 우측 하단에 '건축법상 사용 승인받지 않은 건물임'이라는 문구가 있다면 준공 승인을 받지 못한 건물이니 꼭 확인해봐야 합니다.

 

갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기재되어 있습니다. 가압류, 압류, 가처분과 같은 등기사항이 표시되어 있으니 확인 필요합니다.

을구에는 부동산의 담보와 채무 사항이 표시되어 있는데 저당권과 전세권이 이에 포함됩니다. 이처럼 근저당 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리 제한이 있을 경우 계약만기 시에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

《등기사항전부증명서》
① 표제부 : 건물 정보 표시(건물의 구조, 층수, 층의 면적)
※ 표제부 우측 하단에 '건축법상 사용 승인받지 않은 건물임'이라는 문구가 있다면 준공 승인을 받지 못한 건물
② 갑구 : 소유권 관련 모든 사항 기재(가압류, 압류, 가처분)
③ 을구 : 부동산 담보 채무 사항(저당권, 전세권)
※ 근저당 : 부동산을 담보로 금융기관의 대출받은 금액

 

③ 전세보증금 반환 보증보험 가입여부 확인하기

 

전세보증금 반환 보증보험을 가입하면 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때 보증기관이 대신 변제해 주는 보증상품인데, 대표적으로 HUG주택도시보증공사와 SGI서울보증보험, HF한국주택금융공사의 상품이 있습니다.  또한 용도가 근린생활시설인 건물과 오피스텔의 경우에도 용도가 업무용이 아닌 주거용만 가입 가능합니다.

 

 

2) 전세 [계약 시] 확인해야 할 사항

 

① 임차주택과 임대인 정보확인

 

계약 전 사항을 모두 체크하고 이상이 없는 경우 계약을 하게 되는데 계약 단계에서는 임차주택과 임대인의 정보가 일치하는지, 계약조건은 어떻게 되는지 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 

먼저 계약서상의 주소와 건축물대장이나 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지 확인해야 하는데, 구분소유가 가능한 집합건물(아파트, 다세대 주택)의 경우 지번과 호실까지 정확히 확인하셔야 합니다.

 

② 임대인 또는 대리인 신분확인

 

등기사항, 증명서상의 소유주와 계약하러 온 사람이 동일인인지 신분증을 대조해 보는 것이 좋습니다.  만약, 대리인이 계약하러 온 경우에는 대리인 본인을 확인하고 위임장과 소유자의 인감증명서도 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 계약서에 임대인 본인의 인적 사항과 연락처를 기재하도록 하고, 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 다시 한번 보증금과 월세를 확인하는 것이 좋습니다. 

 

③ 계약금 및 보증금 입금 시 임대인 계좌확인

 

계약금, 보증금, 월세 조건이 협의한 내용과 일치하는지 확인하고, 계약금 및 보증금을 입금할 경우에는 임대인 본인의 계좌가 맞는지 확인하고, 입금 후 지급 영수증을 챙기는 것도 잊지 마세요

 

④ 계약서에 보증금 보호를 위한 특약사항 기재

 

계약서 작성 시 만일을 대비해서 임대인과 협의하여 보증금 보호를 위한 특약사항을 기재하는 것이 중요한데, '입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않기로' 하고, '이를 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등이 된 경우에는 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다'는 특약을 넣어 두는 것이 좋습니다.

 

대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 '임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고, 계약금을 반환한다'는 특약을 넣어두면 만약의 경우 은행대출이 안 돼서 계약위반으로 인하여 계약금을 날리는 일은 발생하지 않겠죠?

《전세 계약서 작성 시 특약사항》
① 전세자금 대출을 받아서 들어갈 경우 특약 : 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
② 전세보증보험 가입 시 특약 : 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의  하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 단, 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
③ 새로운 권리를 발생시키지 않는 특약 : 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.(※ 은행 근저당권 설정은 설정 당일에 효력이 발생하지만, 전입신고 대항력은 전입신고하고 나서 다음날 0시부터 효력발생하여 후순위로 밀리기 때문)
④ 소유권 이전 등기 신청 하지 않는 특약 : 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
⑤ 체납이 없음을 고지하는 특약 : 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무료로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
⑥ 임대인이 계약기간 중 임차물건을 파는 경우 특약 : 임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결할 경우 반드시 임차인에게 고지한다.

 

 

3) 전세 [계약 후] 확인해야 할 사항

 

① 전입신고와 확정일자 발급

 

전입신고를 하고 확정일자를 발급받아야 하는 이유는 전입신고를 하면 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'이 생기고, 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면 혹시 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 선순위로 보증금을 우선 변제받을 수 있는 '우선변제권'이 생기기 때문에 계약 당일 신고하는 게 좋습니다.  전입신고 및 확정일자는 임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하여 받을 수 있고, 온라인으로는 정부 24에서 전입신고, 인터넷 등기소에서 확정일자 발급이 가능합니다.

 

정부서비스 | 정부24

 

 

 

 

대법원 인터넷등기소

 

 

2. 마무리 글 

 

전세사기 피해자들 다수는 2030 세대라고 하는데 부동산 거래가 익숙하지 않은 사회초년생의 경우 불안감을 갖기보다는 이런 일을 막으려면 임차인은 계약하려는 집의 시세가 주변과 비교해 적정한 지부터 확인해야 합니다.

이후 임차인은 등기부를 통해 근저당 여부를 체크하고 계약 후에 미납 지방세와 국세가 있는지  열람하는 것도 필요합니다.

 

집이 경매로 넘어갈 때 피해액을 최소화하기 위해서입니다.  잔금 지급 날 전입신고와 확정일자 신청은 기본이고, 확정일자 효력이 발생 전 집을 담보로 한 신규 대출을 받지 않는다는 특약을 넣는 것도 도움이 됩니다. 

계약 전과 계약 후 잔금 전, 잔금 후 총 4번 등기부 등본을 떼보고 변경 사항을 확인하는 꼼꼼한 자세도 요구됩니다.