시세보다 낮은 가격대에 매물을 찾다 보면 자연스럽게 경매와 공매에 대해 관심을 갖게 되는데, 이처럼 경매나 공매를 통해서 물건을 싸게 낙찰받아 재미를 보는 경우도 있고, 권리분석을 잘못해서 낭패를 보기도 하는데 오늘은 비슷하지만 큰 차이가 있는 경매와 공매 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 경매 VS 공매 차이점
1) 부동산 경매의 정의
경매는 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못하면 채권자가 법원을 통해 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제받는 절차를 말합니다.
2) 공매의 정의
공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하며 체납세금이나 국가 추징금을 대신해서 압류한 재산이나 금융기관에서 저당 잡은 담보물건을 경매입찰하는 것을 말합니다.
《온비드 사이트》
온비드 메인
www.onbid.co.kr
3) 경매와 공매 차이점
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 집행기관 | 법원 | 한국자산관리공사(KAMCO) |
| 입찰방법 | 매각기일에 맞춰 입찰법정에서 기일입차표에 입찰가격을 기재하여 제출하는 현장입찰방식 | 온비드( www.onbid.co.kr)사이트에서 전자입찰 방식으로 진행 |
| 입찰보증금 | 최저입찰가의 10% | 매각예정가격의 10% |
| 재입찰 여부 | 낙찰자가 낙찰 받고 난 후 잔금을 내지 않았을 때에는 같은 물건에 재입찰 불가능 | 여러 차례 입찰 가능 |
| 소유권 취득 | 잔금을 모두 납부해야 소유권 이전 가능 | 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권 이전 가능 |
| 대금납부방법 | 대금지급 기한내에 일시불로 납부해야 하며 분할 납부가 불가능하다 | ● 유입자산이나 수탁재산은 일시불과 분할납부 모두 가능하고 국유재산은 60일 이내에 신고 및 납부를 해야한다 ● 압류 재산의 납부기한 기준금액은 최종공고일자인 2013년 1월 이후 3천만 원 미만이면 7일이내, 이상일때는 30일 이내에 납부해야한다 |
| 권리분석 | 대항력이 있는 임차인이나 유치권 여부 등의 권리분석이 필요하다 | ● 체납 압류재산이 경우 경매와 동일하게 권리분석이 필요하다 ● 유입, 수탁 재산은 캠코(KAMCO)에서 권리분석을 하기 때문에 할 필요가 없다. |
| 저감률 | 유찰 시 최저매각 금액의 20%~30%씩 낮아지고 유찰횟수에는 제한이 없다 | 유찰 시 최초매각예정 가격의 10%씩 감소하며 50%에서 진행이 중지되며 새로운 매각예정가격이 결정된다 |
| 법의 근거 | 민사 집행법 | 국세 징수법 |
| 명도책임의 부담 | 인도명령 제도를 통해 대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 소유자나 채무자, 대항력 없는 임차인에 대해 인도명령을 신청할 수 있다 | 유입, 수탁재산 및 국유재산은 낙찰자가 부담하지 않지만 압류 재산의 경우 낙찰자가 부담해야하는데 경매와 다르게 인도명령 제도가 없기 때문에 명도 소송을 직접 제기한 후 판결문이 있어야 강제집행 신청이 된다 |
4) 경매와 공매 공통점
- 공개적인 입찰 경쟁방식으로 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 매각되게 됩니다.
- 매각 당일 매수자가 없을 경우 낙찰가를 낮춰 유찰됩니다.
- 채권 회수를 위한 강제집행이라는 점이 공통점이라 할 수 있습니다.
2. 경매와 공매 종류
1) 경매의 종류
경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매, 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나뉩니다. 또한 채권자가 자신의 권리를 충족하기 위해 행하는 임의경매 또는 강제경매에 속하는 실질적 경매와 공유물 분할청구와 같은 형식적 경매로도 나눌 수 있습니다.
- 임의경매 : 담보권 실행에 의한 경매(근저당권, 전세권, 담보가등기)
- 강제경매 : 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 다음에 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행(판결문, 결정문)
- 형식적 경매 : 공유물 분할을 위한, 청산을 위한 등을 목적으로 행해지고 있습니다.
2) 공매의 종류
공매는 조세채무를 확보하기 위해 국세징수법에 근거하는 경우와 국유재산법에 근거하여 국유재산을 처분하는 경우로 나뉩니다.
- 압류재산
- 수탁재산
- 신탁재산
- 국유재산, 공유재산
《공매대상물건의 종류》
① 체납 세금 압류재산, ② 금융기관의 구조개선을 위해 취득한 재산, ③ 금융기관 및 기업체가 소유한 비업무용 재산을 취득한 재산, ④ 국가소유 재산의 처분을 위탁받아 처분하는 경우
3. 마무리 글
경매와 공매는 낮은 가격에 물건을 구매할 수 있는 기회를 제공하지만, 경매에서는 많은 구매자들이 참여할 수 있기 때문에 실익이 없는 경우도 많습니다. 물건의 가치를 정확히 판단할 수 있는 현장경험이 무엇보다 중요하다 할 수 있습니다.
'돈 버는 습관 만들기' 카테고리의 다른 글
| 50대 60대 분들이 노후에 취득하면 좋은 자격증 (22) | 2023.06.28 |
|---|---|
| 6월부터 은행 ATM 이용 시 이런 행동하면 'AI 이상행동 탐지'로 ATM 거래 제한되어 입, 출금 사용이 막힐 수 있습니다 (16) | 2023.06.10 |
| 채무자의 숨겨진 재산 어떻게 확인할까? 채무자 재산명시, 채무불이행자 명부등재, 재산조회 제도를 이용해 돈 돌려받는 방법 (3) | 2023.05.15 |
| 가족 간 계좌이체 세금폭탄 피하는 방법과 은행 고액 현금거래보고(CTR) 피하는 하루 현금 인출 방법 총정리 (10) | 2023.04.28 |
| 병원동행매니저, 병원안심동행서비스! 요양보호사 보다 업무 강도는 낮지만 급여는 높아서 50대 60대 70대 새로운 일자리 관심 (7) | 2023.04.19 |