오피스텔 일반임대 사업자 등록과 주택임대 사업자 등록 차이점 6가지

오피스텔 일반임대사업자, 주택임대사업자 차이점

개인이 오피스텔 투자하시는 분들은 오피스텔 취득 후 사업자 등록 선택에 대한 고민을 하게 됩니다. 고민을 하는 가장 큰 이유는 새로 취득한 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지, 세금은 어느 쪽이 유리한지, 주택으로 전세, 월세 받고 있는 임대인이라면 반드시 알아야 할 일반임대 사업자 등록과  주택임대 사업자 등록 차이점과 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1.  일반임대 사업자와 주택임대 사업자 차이점

 

1) 일반임대 사업자 VS 주택임대 사업자 VS 사업자 미등록

 

오피스텔이 세금관계가 복잡한 이유는 오피스텔은 주거용으로도 사용할 수 있고 업무용으로도 사용할 수 있기 때문입니다. 또한 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있습니다. 그래서 취득세는 주택으로서의 취득세가 아니라 업무시설로서의 비주거용 건물에 해당되는 취득세 4.6%를 내게 되는 것입니다.

 

오피스텔을 취득하면 가장 먼저 하게 되는 고민이 ①일반 임대 사업자로 등록할 것인가, ②주택 임대 사업자로 등록할 것인가, 아니면 ③사업자 등록을 하지 않을 것인가 이 세 가지 선택지를 놓고 고민을 하게 되는데, 이 선택지 중 하나를 선택했을 때 사업자 유형에 따른 오피스텔 취득 시 세금혜택과 취득세, 부가가치세에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

① 일반임대 사업자

 

일반임대 사업자는 부가가치세 환급이 가능합니다. 일반임대 사업자는 비주거용 건물 임대업을 말하는데, 이럴 경우 이 부가세를 임차인에게 매월 월세의 부가가치세를 별도로 받아 이 부가세를 세무당국에 부가세 신고를 납부를 하는 절차를 거치게 되는데, 앞으로 받을 부가세가 있기 때문에 세무당국에서도 부가세를 환급해 준다고 생각하시면 됩니다.

이럴 경우 시행사로부터 먼저 세금계산서를 받아서 부가세 환급 신청을 하면 환급이 가능합니다.

 

② 주택임대 사업자

 

주택임대 사업자의 단점은 주택 수에 포함이 되고, 주택임대 사업자는 부가가치세 면세사업자이기 때문에 부가세 환급이 안됩니다. 

 

③ 사업자 미등록

 

일반임대 사업자나 주택임대 사업자를 선택하지 않고, 사업자 미등록 할 경우에는 부가세 환급이 불가하고, 취득세 4.0%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4%를 내야 합니다.

 

 

《일반임대 사업자 / 주택임대 사업자 구분》

구분	일반임대 사업자	주택임대 사업자
임대방식	● 업무용으로 임대(전입신고 불가)	● 주거용으로 임대(전입신고 가능)
등록시기	● 분양계약 후 20일 이내	● 취득 후 60일 이내
세금	● 부가세 환급 : 분양가에 포함된 부가세(건축비의 10%)를 순차적으로 환급받음 ● 취득세 : 분양가의 4.6% ● 종합소득세 : 과세대상(6~38%) ● 부가세 신고 : 월세의 10% ● 종합부동산세 : 포함 안됨(80억 이상은 합산)	● 부가세 : 환급 안됨 ● 취득세 : 60㎡이하 : 200만원 이하는 면제, 200만원 이상은 85%감면 60~85㎡ : 50% 경감(10년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우) ● 감면 적용 요건 : 의무 임대기간 4년 지속 ● 종합소득세 :  연 2,000만원 이하 분리과세 연 2,000만원 이상 합산과세 ● 부가세 : 과세 없음 ● 종합부동산세 : 합산 과세(합산배제 적용도 있음)
주택수 포함여부	● 주택수 미포함	● 주택수 포함 (청약시에는 주택수에 포함 안됨)
전입신고 가능여부	● 전입신고 불가능	● 전입신고 가능
임대의무기간	● 임대의무기간 10년	● 임대의무기간 10년  (포괄양도, 양수는 가능하나 매매시 취득세 감면 받은거 다시 반환해야 함)

 

 

2. 임대사업자 등록 혜택 및 주의사항

 

1) 일반임대 사업자 등록 시 혜택과 주의할 점

 

일반임대 사업자 등록 시 부가세 환급을 받을 수 있고, 오피스텔이 업무시설로 인정받아 주택 수에 포함되지 않는다는 장점이 있습니다. 그래서 종합부동산세나 양도소득세 영향이 없다는 것도 장점 중에 하나입니다. 하지만 임대료 발생 시 부가가치세가 부과가 되고, 매월 임대료를 받게 되면 임차인에게 세금계산서를 발행해줘야 합니다.

 

만약에 일반 임대 사업자로 등록된 물건에 주거용 임차인이 임대차 계약이 됐을 경우에는 내가 환급받았던 부가세를 반환해야 되고, 종부세 및 양도세가 중과될 수 있습니다. 과세당국은 세입자의 월세 연말정산 신청 자료를 확인하여 업무용이 주거용으로 사용되는 것을 알 수 있습니다.

 

 

2) 주택임대 사업자 등록 시 혜택과 주의할 점

 

주택임대 사업자의 가장 큰 장점은 부가가치세 면세 사업에 해당하기 때문에 임차인으로부터 월세를 받을 때 부가세를 따로 받지 않아도 된다는 것입니다.  또한 일정면적 이하는 취득세 감면 혜택이 있고, 기준경비율 60% 처리가 가능하다는 것도 가장 큰 혜택이라고 할 수 있습니다.  단점으로는 의무 임대기간이 10년 동안 보유해야 하며 의무기간을 충족 못할 시 벌금이 부과될 수 있습니다. 그리고 임대료 5% 상한선 제한기준을 적용해야 되는데, 주택임대사업자는 임차인이 바뀌더라도 전년도 월세 5% 상한선 제한 기준을 그대로 받게 된다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다. 

 

 

 

3. 마무리 글

대부분의 오피스텔은 업무용 수요가 주거용 보다 적기 때문에 주택임대 사업자로 등록하시는 게 좋습니다. 특히 업무용 수요가 없는 곳에 위치한 오피스텔을 부가세 환급만을 목적으로 일반임대사업자로 등록 시 임대가 나가지 않아서 공실위험에 놓일 수가 있어서 물건위치에 따른 수요 파악도 중요합니다.