대부분의 사람들은 주택을 구입할 때 은행, 보험회사, 할부금융사 등의 금융회사로부터 돈을 빌리게 됩니다. 금융회사에서는 주택을 담보로 길게는 10년~30년 만기로 주택 구입자금을 대출해 준 뒤, 담보가 되는 주택에 근저당을 설정하게 되는데 주택을 구입하는 사람이 이러한 부동산 용어의 개념과 차이점들을 정확히 알지 못하면 금전적으로 큰 피해를 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 저당권과 근저당권에 대한 개념과 차이점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 저당권 vs 근저당권 차이점
1) 저당권
저당권은 금액이 특정되어 있습니다. 예를 들면 1억, 5억 이렇게 채권의 금액이 얼마인지 정확히 정해져 있습니다.
다시 말해 내 돈을 채무자에게 빌려주는 대신 부동산 등의 담보를 잡아서 특정금액을 후순위권리자 보다 선순위로 우선변제받을 수 있는 권리가 바로 저당권입니다.
저당권(抵當權)
채권자가 채무자로부터 담보로 제공된 부동산에 대해서 다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 약정담보물권
2) 근저당권
근저당은 금액이 특정되지 않습니다. 등기사항전부증명서를 보면 '채권최고액'을 근저당권은 일반적으로 원금의 120%를 잡습니다. 은행에서 1억을 대출받았다고 가정하면 대출원금이 1억이면, 채권최고액은 1억 2천이 되는 것입니다.
근저당은 기본적으로 채권최고액 금액이내에서 대출을 받기도, 상환하기도 하기 때문에 다회성 거래일 경우에 사용합니다. 근저당권을 일반적으로 120%를 설정하는 이유는 대출금을 포함해 이자를 갚지 못하거나 손실이 발생했을 때를 대비해서 금액을 설정해 놓은 게 근저당입니다. 채권최고액은 금융회사마다 다소 차이가 있을 수 있습니다.
근저당권(根抵當權)
계속적인 거래관계에서 생기는 불특정 다수의 채권을 담보하기 위하여 일정한 금액을 한도로 미리 저당권을 설정하는 권리
3) 저당권과 근저당권 차이점
| 구분 | 저당권 | 근저당권 |
| 차이점 | ● 금액이 정확히 특정될때 ● 실제 채권 금액만큼 설정 ● 1회성 거래일 때 ● 저당권 존속기간은 채권을 갚으면 효력 상실, 돈을 갚으면 자동으로 저당권도 없어진다 ● 말소기준권리 |
● 금액이 특정되지 않을 때 ● 거래의 총한도액을 설정 ● 거래의 횟수는 중요하지 않음 ● 근저당권의 존속기간은 근저당권으로 담보한 채권을 갚아도 근저당권은 자동으로 소멸하지 않는다 ● 실제 채권액의 약 120% 설정(일반적) ● 등기사항전부증명서 : 채권최고액 ● 말소기준권리 |
4) 은행에서 저당권이 아닌 근저당권을 활용하는 이유
은행에서는 대출금에 일부 또는 전액을 상환한 후 다시 발생할 수 있는 채권의 우선순위를 유리하게 확보하기 위해서 근저당을 활용하는데 그렇게 되면 그때까지 밀린 이자까지 모두 보장받을 수 있습니다.
은행이 고객에게 5억 원을 대출해 줬다고 가정하면 근저당을 활용하여 '채권액'이 아니라 '채권최고액' 실제 채권의 120%를 설정하면 '채권최고액'이 6억이 되기 때문에 그때까지 밀린 이자를 포함한 모든 돈을 받을 수 있기 때문입니다.
채권최고액(債券最高額)
채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대 금액 채권원금 + 연체이자 + (근저당권) 실행비용을 감안하여 설정
2. 등기부등본에 있는 근저당을 조심해야 하는 이유
건물주가 건물을 담보로 은행에서 2023년 1월 1일에 근저당을 설정하고 5억을 빌렸다고 가정했을 때 건물주가 두세 달 지나 5억이라는 돈이 생겨 은행에서 빌린 돈을 모두 갚았는데 다시 형편이 어려워져 은행에 다시 대출을 받으러 가면 은행에서는 1월 1일에 설정한 근저당을 말소하지 않았다면 은행에서 돈을 다시 빌려줍니다.
이때 근저당은 1회성 거래관계만 담보하는 것이 아니라 근저당을 말소하지 않는 한 미리 설정한 채권최고액의 한도 내에서 모두 담보하기 때문에 은행에 채권회수에 대한 우선순위 날짜도 1월 1일로 유지됩니다.
우리가 전세계약을 하려고 등기를 떼어봤는데 근저당이 설정되어 있는데 건물주가 이미 갚았다고 말해도 등기부등본 상에 근저당 설정이 말소되어 있지 않는다면 언제든 건물주가 그만큼에 금액을 은행에서 다시 빌릴 수 있기 때문에 건물주의 말대로 은행에 돈을 모두 갚았다고 하더라도 등기부등본에 근저당 말소처리가 되어있는지 반드시 확인해야 합니다.
근저당이 등기에 남아있는 한 전혀 안전한 상태가 아니라고 생각하시면 됩니다.
《등기부등본 》 [을구]
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
| 1 | 근저당권설정 | 년 월 일 제 호 |
년 월 일 설정계약 |
채권최고액 금000,000,000원 |
※ 등기부등본 [을구]를 확인해 보시면 근저당권설정이 위와 같이 표시됩니다.
3. 마무리 글
오늘은 저당권과 근저당권 개념과 차이점에 대해 알아봤는데요, 소액 임차인과 관련된 배당문제라든가 예고등기가 걸려있는 경우와 선순위근저당에 대해서 후순위임차인 또는 후순위권리자들이 대위변제로 인해서 권리변동이 일어날 수 있기 때문에 부동산 거래 시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
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