절대로 투자하면 안 되는 오피스텔과 오피스텔 투자 시 반드시 확인해야 할 6가지

오피스텔 투자 시 반드시 확인해야 할 6가지

오피스텔 투자는 다른 부동산에 비해 투자금액이 적고, 월세를 통해 매월 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점에서 부동산 투자를 처음 하시는 분들이 많은 관심을 보이고 계십니다. 하지만 제대로 된 오피스텔을 구매하지 못하면 장기간 공실로 남거나, 세금 폭탄을 맞아 결국 투자 손실로 이어지는 경우가 많습니다.  그래서 오늘은 오피스텔 투자 시 주의해야 할 점과 중요한 체크사항에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 오피스텔 투자 시 중요 체크사항

 

1) 종부세 폭탄

 

오피스텔 재산세는 업무용 재산세 부과가 기본인데, 공부상 용도가 업무용이기 때문에 업무용 재산세가 기본적으로 부과가 되고 업무용 재산세가 부과되면 관련 공시가격이 80억 원이 초과되어야 하기 때문에 이에 해당되는 일이 많지 않아 종부세 대상에서도 빠지는 경우가 있습니다. 하지만 주택분 재산세가 부과되면 종부세 대상에도 포함되기 됩니다.

 

① 주택분 재산세가 부과되는 경우

• 임대주택으로 등록한 경우
• 실제 주거용으로 사용하다가 이를 지자체에 신고하여 변경한 경우

[사례]
오피스텔을 주거용으로 세를 주고 있는 상태에서 계속 재산세가 나오는데, 대부분은 업무용으로 재산세가 나옵니다. 일반적으로 업무용 재산세가 주택분 재산세보다 조금 더 높은데, 그래서 주거용이라고 현황을 신고하면서 주택분 재산세라고 바꾸는 분들이 있는데, 이렇게 바꿈으로 인해서 기존에 가지고 있었던 주택이 또 따로 있다 그러면 종부세 대상에 포함되고, 혹은 지역 상관없이 3 주택이면 종부세 중과세율이 들어가서 생각보다 많은 종부세가 나올 수도 있습니다.

 

 

2) 취득세 중과

 

오피스텔 자체는 취득세 중과가 없습니다. 취득세율 4%(부가세 포함 4.6%) 일반적인 세율이라고 보시면 되는데, 아주 예외적으로 법인 사업자로 취득할 때 중과 되는 경우가 있습니다.(대도시 내 소재 등) 

 

오피스텔 자체는 취득세 중과에 해당되는 일이 많지 않은데, 내가 오피스텔 매수하고 다음에 다른 주택을 추가로 매수할 때 추가로 매수하는 주택이 취득세가 높게 나올 수가 있습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 '주거용 오피스텔'은 취득세 주택 수에 포함이 돼서 이로 인해서 다른 주택 취득세 중과가 될 수 있고, 이때 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과됩니다.

 

 

3) 비과세 혜택

 

오피스텔 하나 때문에 비과세 혜택을 못 받을 수가 있습니다. 양도세는 국세이기 때문에 재산세와는 전혀 다릅니다. 용도가 어떤 식으로 되든지 간에 주거용으로 사용하면 실제과세 원칙에 따라 양도세 주택 수에 포함됩니다. 그래서 실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함이 되고, 업무용 재산세가 부과되더라도 양도세에 있어서는 실제 주거용으로 사용하거나, 실제 주거용으로 쓰더라도 별다른 말이 없으면 업무용 재산세가 계속 부과될 수가 있지만 그렇다고 그게 양도세 주택 수를 빼준 것은 아닙니다. 그래서 보유세와 양도세를 정확히 구분해서 개념을 이해하시는 게 중요합니다.

 

① 주거용 사용 시 

주택 수 포함, 양도세 중과, 비과세 불가

 

② 업무용으로 사용 시

주택 수 제외, 실제 업무용으로 사용해야 함

 

 

2. 투자하면 안 되는 오피스텔

 

1) 오피스텔 과잉 공급지역

 

상업지나 준주거지에 오피스텔이 아닌 택지개발지구의 상업용지나 자족용지에 들어서는 오피스텔이 있는데, 택지개발지구의 오피스텔은 피해야 합니다. 특히 오피스텔이 지어진 곳 주변으로 빈 땅이 많이 존재한다거나 하면 오피스텔이 추가적으로 늘어날 가능성이 높습니다.  반대로 도심 내에는 땅값이 비싸고 해가 갈수록 높은 배율로 상승하고 있기 때문에 오피스텔의 추가적인 공급이 어렵기 때문에 비교적 땅값이 저렴한 택지개발지구에 몰려있는 상황입니다. 그래서 오피스텔을 찾는 수요보다 공급이 많으면 세가 잘 나가지 않아 공실 위험률이 높아지게 되는 것입니다.

 

 

2) 오래된 오피스텔

 

노후된 오피스텔은 피하는 것이 좋습니다. 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 것이 바로 노후주택인데 그 이유는 이미 수익적으로 전성기가 끝났기 때문입니다. 이런 노후 주택을 싼 가격만 보고 매입하게 되면 차후에 공실률 자체가 높게 나올 수 있기 때문에 신중하게 고려해야 합니다.  상업 용도로 된 오피스텔은 재건축도 어렵기 때문에 갈수록 매도가 어려워질 수 있습니다

 

 

3) 대형면적의 오피스텔

 

대형면적의 오피스텔의 단점은 본인이 실거주하게 되면 만족도가 높을 수 있습니다. 하지만 본인이 살지 않고 매도할 때나, 임대할 때는 제한된 수요로 인하여 환금성이 확보되지 않는다는 단점이 있습니다.

 

 

3. 마무리 글 

 

오늘은 오피스텔 투자에 대해 알아봤는데요, 오피스텔 투자의 원칙은 공실율에 주목하고, 오래된 오피스텔은 피하고, 전세가율이 높은 지역을 노려야 합니다.