전세 사기 피하려면 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는 특약 7가지

전세 사기 피하려면 반드시 넣어야 하는 특약 7가지

전세, 월세 계약하실 때 특약사항 문구를 어떻게 써야 할지 고민되는데요, 전세, 월세 계약 시 참고해서 작성할 수 있도록 임차인 입장에서 써야 할 특약사항에 대해 모두 정리해 드리도록 하겠습니다.  여러 가지 특약사항 중 전월세 계약 시 본인에 해당되는 특약사항을 계약서에 그대로 작성해 주면 됩니다.
 
 

1. 전세 계약 시 반드시 넣어야 하는 사례별 특약사항

 
1) 임차목적물의 권리변동을 막기 위한 경우
 

임대차계약을 한 뒤 임차인이 임대인에게 잔금을 지급하고 그 당일 전입신고를 마친다고 하더라도 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 발생합니다.  은행에 근저당은 바로 효력이 발생하는데 비해 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 효력이 생긴다는 부분 때문에 많은 분들이 불안해하는데요, 임대인이 잔금을 받는 날 새로운 근저당권을 설정하는 것을 못하게 하기 위해서는 계약서에 아래와 같은 특약사항을 기재하시면 됩니다.

《전입신고 하는 날 권리변동을 막기 위한 특약사항》

본 계약의 잔금을 지급하는 날 임차인은 즉시 전입신고를 하기로 하며 임대인은 잔금지급일 다음날까지 근저당권, 전세권 등 임차목적물의 담보가치를 하락시킬 수 있는 새로운 권리를 임차목적물의 등기부에 설정하지 않는다. 
만약 임대인이 위 의무를 위반하는 경우 그 즉시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인으로부터 받은 돈 전액을 즉시 반환하기로 한다.

 
 
2) 임대차계약을 하고 잔금 지급한 날 새로운 임대인에게 임차목적물의 소유자 변동이 걱정되는 경우
 

임대차계약을 하고 잔금을 지급하는 날 기존에 임대인이 새로운 임대인에게 임차 목적물을 매매하는 등 임차목적물의 소유자 변동이 걱정되는 경우에는 계약서에 아래와 같은 특약사항을 기재하시면 됩니다.

《잔금 지급한 날 새로운 임대인에게 임차목적물의 소유자 변동이 걱정되는 경우》

본 계약의 잔금을 지급한 다음날까지 임대인은 임차목적물을 제3자에게 매도하는 등 소유권의 변동을 하지 않기로 하며 만약 임대인이 위 의무를 위반하는 경우 그 즉시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인으로부터 받은 돈 전액을 즉시 반환하기로 한다.

 
 
3) 전세자금 대출을 받는 경우
 

임대차계약을 체결하면서 전세 또는 월세 보증금에 대한 대출을 받는 경우 임차인이 대출을 받을 수 있는 자격과 요건이 충분한데도 불구하고 임대인이나 임차하려는 목적물의 문제로 인해서 전세자금 대출을 못 받는 경우를 대비하기 위해서는 계약서에 아래와 같은 특약사항을 기재하시면 됩니다.

《전세자금 대출을 받을 때 특약사항》

본 계약은 임차인이 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건으로 임대인 또는 임차목적물의 귀책 또는 하자로 인하여 전세자금 대출을 받을 수 없는 경우 본 계약을 무효로 하고 임대인은 전액을 즉시 반환하기로 한다.

 

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4) 전세보증보험에 가입하는 경우
 

이제는 임대인의 동의 없이도 보증보험에 가입 가능한데, 임대인 또는 임차목적물의 귀책이나 하자로 인해서 가입이 거절되는 경우가 발생할 수가 있어서 전세보증보험을 가입하려는 경우에는 계약서에 아래와 같이 특약사항을 기재하시면 됩니다. 

《전세보증보험에 가입하는 경우》

임대인은 임차인의 현 계약을 위하여 전세보증보험 가입을 위한 절차에 동의하고 적극적으로 협조하며 만약 임대인 또는 임차목적물의 귀책 또는 하자로 인해서 전세보증보험이 거절되는 경우 본 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환 하기로 한다.

 
 
5) 임대인이 변경되어 계약을 해지하고 싶은 경우
 

만약 현재 내가 전세나 월세로 거주하고 있는 집을 집주인이 새로운 사람에게 팔았을 경우, 다시 말해서 임대인이 새로운 임대인에게 임차목적물을 매도하는 경우, 세를 들어 사는 사람 입장에서는 이런 사유로 임차인이 임대인과의 계약을 해지하고 싶을 수도 있기 때문에 이럴 경우를 대비해서 계약 시 특약사항에 아래와 같이 기재하시면 됩니다. 

《집주인이 새로 바뀌는 경우 계약 해지 위한 특약사항》

본 계약상의 임대인이 변경되는 경우 현재의 임대인은 즉시 임차인에게 임대인의 변경 사실을 알리고 현재의 임대인으로부터 위 사실을 확인한 임차인은 1~3개월 이내로 임대인에게 본계약을 해지 요청할 수 있고, 이 경우 현재의 임대인이 보증금 전액을 돌려주기로 한다

 

6) 임차인이 사정상 전입신고를 하지 못하는 경우
 

전입신고가 불가하다면 전세권설정 등기를 해야 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는데 이런 내용을 계약할 때 특약사항에 아래와 같이 기재하셔야 합니다.

《임차인이 사정상 전입신고를 하지 못하는 경우》

임대인은 잔금 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고, 잔금 시 임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하고 위 절차에 적극 협조하기로 함

 
 

7) 집주인의 국세, 지방세 체납세금 위험에 대한 특약
 

집주인이 체납한 당해세인 국세, 지방세 중에서 임차인보다 우선 배당받는 세금들이 있습니다.  그래서 집주인이 체납한 세금을 반드시 확인해야 하고, 계약 시 특약사항에 아래와 같이 기재하셔야 합니다.

《집주인의 국세, 지방세 체납세금 위험에 대한 특약》

계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납된 세금을 완납하기로 한다. 불이행 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임차인이 해제할 경우 즉시 계약금을 반환하기로 한다.

 
 

2. 마무리 글

다가구주택의 경우 세입자는 많지만 건물 전체가 집주인 한 명으로 되어있기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 문제 발생 시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있고, 근저당이 설정된 집을 계약하면 세입자 전세금은 부동산 경매 시 변제 후순위로 밀리기 때문에 대항력이 무력화될 수 있어 주의가 필요합니다.