전세권 설정 VS 확정일자와 전입신고 VS 전세보증보험 어떤 차이가 있을까?

전세권 설정, 확정일자, 전세보증보험 차이점

깡통전세와 역전세 불안감이 커지면서 계약기간이 남아 있는 전세 계약 중 위험 가구 비중이 꾸준히 증가하는 추세입니다. 이런 상황이 지속되면 전세 만기 시 보증금을 반환받지 못하는 피해가 속출할 것이란 우려가 나옵니다.  그래서 오늘은 여러분의 소중한 자산을 지킬 수 있는 확정일자와 전입신고, 전세권설정, 전세보증보험에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 확정일자와 전입신고 VS 전세권 설정 VS 전세보증보험 차이점

 

1) 확정일자와 전입신고

 

확정일자는 주민센터 또는 등기소에서 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위한 제도입니다. 확정일자의 효력은 '제3자'에게 대항할 수 있는 대항력을 말하는데 임대 계약을 한 주택의 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어갔을 때 후순위 확정일자 권리자보다 우선순위로 보증금을 변제받을 수 있게 하는 권리를 말합니다.

 

① 확정일자

 

임대차 계약서(전세, 월세)의 작성된 일자가 증거력이 있다고 법이 인정하는 일자입니다.

확정일자를 부여받기 위해서는 주민센터 또는 등기소 방문을 통해 가능하며 '인터넷 등기소'를 통해 온라인으로도 신청이 가능합니다. 이렇게 임대차계약을 하더라도 확정일자를 받아야 내가 한 거래가 법적인 효력을 갖게 되는 것입니다.  확정일자 시기는 임대차 계약서를 작성한 날로부터 실제로 이사하는 날까지 하실 수 있습니다.

 

확정일자 효력은 ①계약 내용에 대해 법적 보호를 받을 수 있고, ②계약 내용이 확정되며 이행에 대한 책임과 의무가 발생, ③전입 신고와 함께 우선변제권의 요건

 

※ 우선변제권의 요건 : ①실 입주, ②확정 일자, ③전입 신고

 

대법원 인터넷등기소

 

 

② 전입신고

 

임대차계약을 통해 거주지를 옮기는 경우 관할 시/군/군청에 주소지 변경 사실을 신고하는 것을 말합니다. 전입신고 시기는 이사한 날(잔금일)로부터 14일 이내로 정해져 있지만 미루지 마시고 반드시 당일에 하시기 바랍니다.

 

 

전세 사기 피하려면 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는 특약 7가지

 

전입신고의 효력은 ①확정일자와 함께 우선변제권의 요소 중 하나, ②전입신고 시 대항력을 가질 수 있음

 

《전입신고 신청방법》

1. '동사무소', '주민센터'에서 신청 가능 (필요 서류 : 세대주 신분증, 임차계약서)
2. 온라인 '정부 24', '인터넷등기소'에서 가능 (공동인증서 필요)

 

정부서비스 | 정부24

 

 

2) 전세권 설정

 

전세권 설정은 임대인과 임차인 사이에 합의하에 설정할 수 있는 권리로써 여기서 중요한 것은 반드시 등기를 해야 법적으로 효력이 발생한다는 것입니다. 전세권 설정은 확정일자에 대항력과 비슷한 효력을 발생하지만, 차이점은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했을 때 해당 주택을 경매에 청구할 수 있는 권리가 포함되어 있다는 점에서 다소 차이가 있습니다. 

 

전세권 설정은 확정일자와는 다르게 신청 당일부터 효력이 발생하기 때문에 계약 당일에 권리가 변동되는 사기 수법에도 안전할 수 있습니다.  전세권 설정은 등기소 방문을 통해 가능하며, 법무사를 통해 위임도 가능합니다. 또한 전입신고를 하지 않고도 설정이 가능하며, 사람이 아닌 법인 명의로도 신청이 가능합니다. 

 

 

3) 전세보증보험

 

전세보증보험은 전세 계약 만료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세 보증금을 보증해 주는 제도입니다. 전세가격이 하락하여 깡통전세가 되었다거나, 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가는 등 임대인의 개인적인 사정으로 보증금을 돌려받지 못했을 때 보증 기관에서 보증금을 먼저 돌려받고 그 이후에 기관이 임대인에게 돈을 청구하는 일종의 '대위변제'와 같은 절차입니다.

 

 

4) 임차권 등기명령

 

임차권 등기 명령은 전세, 월세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못할 경우 세입자가 대항력·우선변제권을 등기에 표시할 수 있는 제도를 말합니다. 부동산 임차권 등기 명령할 때 임차권 등기 명령이 실질적으로 임대인에게 송달되지 않아도 바로 등기가 될 수 있게 2023년 10월 시행 예정에서, 7월로 변경되었습니다.  앞당겨서 변경된 이유는 계속되는 전세사기 피해가 심각하기 때문입니다. 

 

임차권 등기 명령 신청 조건

① 임대차 계약 종류 후 
② 보증금을 반환받지 못했을 때

 

임차권 등기 명령 신청은 임차주택이 있는 소재지 법원 또는 지원에 신청하시거나 전자소송으로도 가능한데 전자소송으로 하는 게 더 편합니다.  신청을 하게 되면 법원에서는 재판으로 임차권등기 명령을 하거나, 기각 결정을 하게 되는데 만약에 이게 안 받아들여졌을 때 항고를 하실 수가 있습니다.  만약 법원에서 임차권등기 명령을 받으면 등기부에 기재가 됩니다.

 

 

2. 마무리 글 

 

정부에서는 전세 사기 피해자 특별법을 개정, 보안하겠다고 밝혔지만, 전세 사기 피해자들에 대한 실질적인 대책에는 부족한 부분이 많아 전세 사기 피해자들이 요구하는 선 구제, 후 회수 대책으로 정부가 전세보증금 채권을 먼저 사들인 뒤 시간을 두고 집주인에게서 회수하는 방법이 가장 확실한 대책이라면서 특별법 개정을 요구하는 실정입니다.