전세 계약 시 정말 많이 하는 실수 6가지! 이것 모르면 보증금 다 날립니다

전세 계약 시 정말 많이 하는 실수 6가지!

최근 깡통전세나 역전세, 전세사기로 보증금 사고가 급증하고 있습니다.  이런 피해를 당하지 않기 위해서는 계약 전과 계약 시 내가 들어갈 집에 문제가 발생할 것을 대비해서 확인해야 될 것과 계약서류상 안전장치를 해놔야 하는데, 전세나 월세에 살고 계시거나, 전세나 월세를 구하려는 계획이 있으신 분들은 오늘 내용 반드시 알고 계셔야 내 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.

 

 

1. 전세 계약 시 주의해야 할 점

 

1) 계약물건 소유주 확인

 

내가 계약할 건물의 소유주를 확인해야 합니다. 임대차 계약을 할 때 소유주가 직접 나와서 계약을 해야 되는데 이때 신분증과 얼굴을 대조해서 계약하려고 하는 건물의 소유주가 맞는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 당사자가 사정이 있어 직접 나오지 못하고 대리인에게 위임을 했다면 위임장, 인감도장, 인감증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인하시고, 혹시 모를 사고를 예방하기 위해서 소유주와 직접 통화해서 대리인에게 위임한 사실이 맞는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

여기서 중요한 점은 건물 소유주가 대리인에게 위임한 것은 계약 절차 진행만 위임한 것이기 때문에 모든 계약은 반드시 건물의 소유주와 계약을 하셔야 합니다.  그래서 계약금, 잔금은 건물 소유주의 계좌로 입금하시는 거 잊지 마세요

 

 

2) 등기부등본 확인

 

등기부등본을 확인하는 이유는 등기부등본에는 건물에 대한 여러 가지 권리사항들이 기재되어 있습니다.  근저당, 가등기, 가압류, 전세권, 임차권등기 등이 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다.  대부분의 사람들이 건물을 알아보는 과정에서 들어갈 집이 마음에 들면 등기부등본을 확인해 보고 문제가 없다고 생각이 되면 계약서를 작성할 때나, 잔금을 치를 때는 다시 등기부등본을 확인하지 않는데 집을 보러 갔다가 마음에 들어서 내가 등기부등본을 확인했을 때는 이상이 없었는데 계약 시 등기사항이 변경이 될 수가 있고, 계약서 작성 시에는 문제가 없었는데 잔금을 치를 때 집주인이 집을 담보로 은행대출을 받아 근저당이 설정되어 등기사항이 변경될 수 있기 때문에 번거롭더라도 3번 정도는 확인하시는 게 좋습니다.

 

① 집을 보러 갔는데 마음에 들었을 때 집에 권리관리관계가 어떻게 되는지 확인

② 계약서 작성 당일 계약서를 작성하기 전에 변경된 등기사항이 없는지 확인

③ 계약 후 잔금 치르기 전 변동된 등기사항이 없는지 확인

 

 

3) 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자

 

잔금을 치른 당일에 바로 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하는 이유는 임차인의 대항력을 갖추기 위해서라고 생각하시면 됩니다. 또한 전입신고 효력은 전입신고를 마친 다음날, 0시부터 효력이 발생하기 때문에 잔금을 치른 날 하는 것이 좋습니다.

 

대항력을 가지게 되면 내가 전세나 월세를 살고 있는 동안 집주인이 바뀌거나, 살고 있는 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 돌려받기 전까지 그 집에 살 수 있는 권리를 말합니다.

 

※  잔금 당일날 집주인이 대출은 받으면 근저당권의 효력은 설정 당일날부터 발생하기 때문에 임차인이 전입신고를 한날에 집주인이 대출을 받았다면 근저당권이 선순위가 됩니다. 왜냐하면 전입신고는 신고를 마친 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문입니다. 그래서 잔금을 치른 날 집주인이 근저당설정을 못하도록 계약서 작성 시 특약사항에 아래 문구를 반드시 넣어야 합니다.

[특약사항]

임대인은 잔금일 다음날까지 본 부동산에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않은 상태로 유지해야 한다.
이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 한다.

 

 

확정일자는 계약서를 가지고 가까운 주민센터로 방문하시거나, 인터넷 등기소에서도 확정일자를 받으실 수 있습니다.

확정일자를 받아놓으면 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자나 다른 일반채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 주장하기 위해서는 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 

경매매각대금에서 배당받는 순서가 중요하기 때문에 후순위로 밀리지 않게 확정일자를 잔금일에 받는 것이 중요합니다.

 

 

《확정일자와 전입신고 방법》

 

① 방문신청 : 신분증과 임대차계약서를 가지고 주택 소재지 주민센터 방문

 

② 확정일자 : 대법원 인터넷 등기소에서 가능

인터넷등기소

 

③ 전입신고 : 정부 24에서 온라인 신청 가능

정부서비스 | 정부24

 

 

4) 집주인이 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 집을 계약할 때

 

집을 계약하려고 하는 시점에 등기부등본 을구에 근저당이 있는데 집주인이 임차인에게 전세 들어올 때 말소하겠다고 약속하는 조건으로 집을 계약할 때는 계약서 특약사항에 아래와 같이 기재해 주시면 됩니다.

[특약사항]

임대인은 본 부동산에 설정된 근저당채권최고액을 잔금 시 모두 변제하고 말소하기로 한다. 

 

 

5) 전세자금 대출을 받아서 전세계약을 하게 될 때 

 

전세를 얻을 때 보통 전세자금 대출을 받아서 전세계약을 하는 사람들이 많은데 이때 세입자의 은행대출 자격은 되지만, 집주인이나 임대 물건의 하자로 인해 전세 대출이 되지 않는 경우가 있습니다.  이런 경우 대출 실행이 안 되는 것은 임차인 잘못이 아니니까 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는 것으로 생각하는 분들이 많은데 계약서 특약사항에 이 내용을 넣지 않았다면 잔금을 치를 책임은 임차인에게 있기 때문에 계약금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 아래와 같은 내용의 특약사항을 넣으시면 전세자금 대출이 실행되지 않았을 때 계약금을 안전하게 지켜 손해를 보지 않습니다.

 

[특약사항]

본 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

 

 

6) 전세보증금과 근저당은 매매가 70%를 넘지 않기

 

등기부등본을 떼보면 대출이 있는 집이라면 '근저당'이 설정되어 있는데, 이때 이 근저당 금액과 내 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다.

 

 

 

2. 마무리 글

 

부동산 거래는 돌다리를 여러 번 두드려도 지나치지 않습니다.  특약사항에 문구하나가 분쟁이 발생하거나, 집이 경매로 넘어갔을 때 계약서에 내용으로 판가름이 나기 때문에 사소한 내용도 놓치지 마시고, 꼼꼼하게 확인해서 안전하게 내 재산 지키시길 바라겠습니다.