양도소득세, 일시적 1가구 2주택! 2023년부터 이렇게 바뀐다

양도소득세, 일시적1가구2주택

이전 정부에서 시행되었던 부동산 관련 각종규제들이 대부분 완화되었다. 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세 중과를 풀어 급락하는 부동산 경기를 막기 위한 조치가 단행되었는데, 그중에서도 양도소득세와 일시적 1 가구 2 주택에 세율과 적용내용이 어떻게 변경되었는지 자세히 알아보자

 

1. 양도소득세 개념과 내용정리

 

1) 양도소득세란?

 

양도소득세는 개인이 토지, 건물, 주식, 선도 거래, 선물 옵션, 분양권 등에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금을 말한다.  따라서 부동산 등의 양도로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

양도소득세는 부동산 취득일부터 양도일까지 보유한 기간 동안 발생한 이익에 대해 양도시점에 일시에 과세하게 된다.

 

 

2) 양도소득세 과세대상

 

① 부동산

토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

 

② 부동산에 관한 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

③ 주식 등

상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등

 

④ 기타 자산

사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

⑤ 파생상품

국내·외 모든 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품

차액결제거리 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품

 

⑥ 신탁 수익권

신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득

 

 

3) 양도소득세 신고, 납부기간

 

《예정신고 납부기간》

 

① 부동산 / 부동산에 관한 권리 / 기타 자산 / 토지거래허가구역 내 토지 양도

양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월(부담부증여시 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)

 

② 주식

양도일이 속하는 반기 말일부터 2개월

 

《확정신고 납부기간》

 

① 확정신고 납부기간은 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일

 

 

4) 양도소득세 용어정리 및 세액계산

 

《양도소득세 용어정리》

 

① 양도가액 : 양도 실제거래가액

 

② 취득가액 : 취득 실제거래가액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액)

 

③ 필요경비 : 필요경비로 인정되는 것과 인정되지 않는 것 비교

필요경비로 인정	필요경비로 불인정
취득세, 국민주택채권 매각차손	도배, 장판비용
법무사, 세무사, 중개사 (각종 수수료)	대출금 지급이자
샷시 설치비	싱크대, 주방기구 구입비
발코니 개조비용(확장비 포함)	페인트, 방수공사비
난방시설(보일러)교체 비용	보일러 수리 비용
상하수도 배관공사비	경매 취득시 명도비
자산취득과정에서 발생한 소송비용	매매계약 해약으로 인한 위약금
자산을 양도하는데 있어서 직접 지출한 계약서 작성비용, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용	기타 각종 소모성 경비들 (자본적 지출이 아닌것들)

 

《양도소득세 계산》

 

● 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

● 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

● 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

● 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 X 양도소득세율

● 장기보유특별공제액 = (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) X 보유기간에 따른 공제율

 

※ 양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 연간 250만 원 공제 (미등기 양도자산은 적용배제)

 

 

5) 양도소득세 세율(2023년 이후) 

 

▶ 보유기간 2년 이상 (주택 및 조합원입주권 1년 이상)◀

과표	세율	누진공제	속산표
1,400만 원 이하	6%	-	과세표준 x 6%
5,000만 원 이하	15%	126만 원	(과세표준 x 15%) - 126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원	(과세표준 x 24%) - 576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원	(과세표준 x 35%) - 1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원	(과세표준 x 38%) - 1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원	(과세표준 x 40%) - 2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원	(과세표준 x 42%) - 3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원	(과세표준 x 45%) - 6,594만 원

 

▶보유기간 1년 미만◀

보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%

주택, 조합원입주권 및 분양권 70%

 

▶보유기간 1년 이상 2년 미만◀

보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%

주택, 조합원입주권 및 분양권 60%

 

▶비사업용 토지(주상공용지 나대지일 경우) 1년 이상 2년 미만 보유 시◀

40%와 비사업용 토지세율 중 큰 세액 적용

 

▶미등기자산◀

70% 중과세 적용

농지의 경우 :
소유자가 사업자등록증이 있는 경우, 또는 근로자로서 연간 소득이 3,700만 원 이상이면 그 사람이 소유하고 있는 농지는 비사업용 토지로 본다.

농지 사업용과 비사업용 적용기준 : 
전체 농지를 보유한 기간 중에 60%를 본인이 사용을 했다면 사업용이 되고, 그렇지 않았다면 비사업용이 된다.

임야의 경우 : 
인접 지역에 거주해야 사업용이 된다

 

6) 고가주택

 

2021년 12월 양도소득세 비과세 고가주택 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었고, 올해부터는 종합부동산세, 주택임대소득세 고가주택 기준도 12억 원으로 조정됐다.

 

 

2. 새롭게 바뀐 2023년 부동산세금

 

2023년 경제정책방향 및 1.3 대책을 통해서 주택의 취득, 보유, 처분 등 단계가 완화되고, 대부분의 중과세율은 해제되었다.

 

1) 양도소득세 기본세율(8단계 누진세율)이 변경됐다. 

위에 글 중 5) 번 양도소득세 세율(2023년 이후) 참고

 

2) 다주택자에 대한 취득세 중과 완화

구분	1주택	2주택	3주택	4주택이상 / 법인
조정대상지역	1~3%	8% ➡ 1~3%	12% ➡ 6%	12% ➡ 6%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8% ➡ 4%	12% ➡ 6%

 

3) 종부세 부담 완화

 

1세대 1 주택 : 11억 원 ➡ 12억 원

기본공제 : 6억 원 ➡ 9억 원

 

4) 취득가액 이월과세 적용기간 연장 

2022년 이전 증여	2023년 이후 증여
증여일로 부터 5년 내 양도	증여일로부터 10년 내 양도

 

5) 조정대상지역 해제 후 양도세 변화

 

조정대상지역에 주택취득 시 1세대 1 주택 비과세 혜택을 적용받으려면 2년 거주 요건이 필요했는데 대부분의 지역이 조정대상 지역에서 해제가 됐기 때문에 2년 거주하지 않더라도 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었다.

(단, 조정대상지역 해제 전 구입한 경우에는 취득시점 기준으로 판단하기 때문에 2년 실거주를 해야 한다)

 

6) 일시적 1세대 2 주택 변화

 

'일시적으로 1세대 2 주택자'의 경우 기존주택 처분기한을 2년에서➡ 3년으로 연장

 

3. 마무리 글

부동산의 양도소득세를 절세하는 방법은 대상이 되는 재산을 사전에 잘 파악하고 세금을 최소화할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다.  새로운 정부가 들어서면 대부분 부동산 완화 정책을 내놓는데 시행시기에 따라 혜택이 달라질 수 있으니 정부정책에 관심을 갖고 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요하다.